21 октября 2013 года в г. Москве состоялся семинар "Новое в законодательстве о несостоятельности (банкротстве) в 2013 году и практические вопросы деятельности арбитражных управляющих", организованный Российским Союзом Саморегулируемых Организаций Арбитражных Управляющих и ПАУ ЦФО совместно с НП "ОАУ "Авангард", НП МСОПАУ, НП "СГАУ", НП СРО "МЦПУ"

Cтатья Некрасова О.С. - выступление на семинаре приводится ниже. Вторая часть статьи переработана с учетом практики 2014 года. Часть материалов указанной статьи также была представлена в ходе семинара «Практика применения законодательства о банкротстве», состоявшегося 2-3 октября 2014 года

Банкротство застройщиков.

Олег Сергеевич Некрасов,

руководитель Правового центра Олега Некрасова

+74955054656; +74955046534

Описание проблемы

Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками - одна из самых значимых социально-экономических проблем в настоящее время; данная проблема усугубляется тем, что схемы привлечения средств физических лиц застройщиками не всегда позволяли гражданам доказать свои права на получение жилых помещений, в ходе банкротства таких застройщиков происходило "растаскивание" имущества и имущественных прав, в которые вложены средства "дольщиков".

Игорь Слюняев, министр регионального развития России в интервью «Российской газете» в конце августа 2013 года, отметил, что «сейчас в России насчитывается почти 87 тысяч обманутых граждан - участников долевого строительства и более 870 проблемных объектов, и это при том, что в 2012 году было введено в эксплуатацию 322 объекта и удовлетворены имущественные интересы 30 тысяч обманутых дольщиков. Эти данные постоянно уточняются, так как мы продолжаем выявлять проблемные объекты».

В целях обеспечения реализации и равной защиты прав граждан - участников строительства Федеральным законом №210-ФЗ глава 9 Закона о банкротстве дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков».

Как неоднократно указывал Высший Арбитражный Суд (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33т), основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

От этого тезиса отталкивается складывающаяся арбитражная практика и под этим девизом действует большинство арбитражных управляющих в делах о банкротстве застройщиков.

Рассмотрим общие положения банкротства застройщиков.

Итак, лица, участвующие в этом процессе, это участники строительства, застройщик, уполномоченный орган, иные участники.

Статья 201.1 закона о банкротстве говорит, что участником строительства может быть любое лицо, указанное в подразделе 2 раздела 1 части 1 ГК РФ - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Иностранные организации и международные публично-правовые образования могут быть участниками строительства только при наличии статуса юридического лица с учетом ст.ст. 1202-1204 ГК РФ (Дело А41-4420/2009 ЗАО "Техинвестстрой" с участием Международного инвестиционного банка).

Застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Не может быть застройщиком физическое лицо без статуса ИП, даже если оно осуществляет строительство многоквартирного дома на собственном земельном участке, привлекая средства дольщиков.

Статья 201.2 закона о банкротстве определяет, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, также участвует в деле о банкротстве застройщика.

Уполномоченный орган субъекта федерации может выступать серьезной опорой арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика: он вправе принимать участие во всех судебных разбирательствах по делу, заявлять возражения относительно требований, в том числе требований аффилированных лиц, участвовать в судебных заседаниях по любым искам, связанным с недвижимостью должника (в том числе недвижимостью, не связанной с многоквартирным домом – статья 201.8 Закона о банкротстве) с полным объемом прав, в том числе с правом заявлять ходатайства о фальсификации доказательств, о назначении экспертиз (в т.ч. о выявлении признаков преднамеренного и фиктивного банкротства), об истребовании доказательств, о принятии мер обеспечения и пр. Также уполномоченный орган может оказать неоценимую помощь при проведении собраний кредиторов и участников строительства, донеся до дольщиков официальную позицию и рекомендации властей в рамках дела о банкротстве, согласованную с арбитражным управляющим. Более того, как правило, уполномоченный орган проводит политику властей по достройке дома и обеспечению пострадавших дольщиков жильем. В этой ситуации арбитражному управляющему в первую очередь следует координировать действия с уполномоченным органом, поскольку от их совместной эффективной работы зависит судьба сотен граждан.

Объект строительства – это многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено. Многоквартирный дом – это дом с двумя и более квартирами. Индивидуальный жилой дом, коттедж не могут быть объектами строительства в смысле статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Земельный участок - участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства. Не имеет правового значения, к какой категории или виду разрешенного использования относится земельный участок и на каком праве он находится у застройщика. Более того, для признания должника застройщиком не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу N А43-8738/2011).

При сложившейся позиции судов, согласно которой наличие или отсутствие земельного участка не является определяющим фактором для применения параграфа 7 главы IX Закона, нередко встречается следующая ситуация. Правила банкротства застройщиков применяются к банкротству посредников, не обладающих земельными участками, но привлекающим средства граждан и заключившими инвестиционные договоры с правообладателями земельных участков (Определение ВАС РФ от 17.07.2013 N ВАС-6334/13 по делу N А32-30801/2011-14/568-Б-7УТ-27 и др.). Часто такая ситуация возникает в случаях, если банкроты-посредники заключили договоры инвестирования с обладателями федеральных земель (ФГУП, ФГУ). Банкротство таких застройщиков без должного упорства арбитражных управляющих практически не даёт эффективной частно-правовой защиты обманутым дольщикам. Тогда дольщикам могут помочь лишь местные власти, путем реализации публичных полномочий, направленных на обеспечение пострадавших жильем, и суды общей юрисдикции, признавая за гражданами права собственности на квартиры или доли в незавершенных объектах по искам к обладателям земельных участков.

Подсудность и подведомственность дел

Дела о банкротстве застройщика могут рассматриваться как по месту нахождения должника, так и по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Передача дела из суда по месту нахождения должника производится по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве при условии, если такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (ст. 201.1 Закона).

Статья 201.8 Закона о банкротстве устанавливает, что исключительно в арбитражном деле о банкротстве застройщика, подлежат рассмотрению требования к застройщику и требования застройщика, касающиеся любого недвижимого имущества, в т.ч. о признании права, об истребовании из чужого незаконного владения, о сносе самовольной постройки, об оспаривании сделок с недвижимостью, о государственной регистрации прав на недвижимость.

Зачастую, с момента введения в отношении застройщика процедуры наблюдения, суды общей юрисдикции возвращают любые иски к застройщику в связи с неподведомственностью, даже если заявленные гражданами требования не охвачены статьей 201.8 закона. Такие определения суды вышестоящих инстанций отменяют (Постановление Президиума Московского областного суда от 12.09.2012 N 363 по делу N 44г-152/12 ОЖК «Олимп», Постановление Президиума Московского областного суда от 06.02.2013 N 47 по делу N 44г-28/2013 ООО "СвятоГрад-Инвест"). В случае, если гражданин, которому отказано в рассмотрении требования в районном суде со ссылкой на статью 201.8, обратится в арбитражный суд, суд обязан рассмотреть спор по существу, поскольку из-за отказа в рассмотрении дела как судом общей юрисдикции, так и арбитражным судом гражданин оказывается лишенным права на судебную защиту, гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.13 по делу А40-4680/06-124-13Б (КТ «Социальная инициатива и компания», Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009 (ООО «СвятоГрад-Инвест»)).

В большинстве случаев, в преддверии банкротства застройщика, участники строительства, а также инвесторы нежилых помещений стараются закрепить право собственности в судах общей юрисдикции. До начала процедур банкротства, если жилой дом незавершен строительством, суды общей юрисдикции вправе признать право на квартиру как долю в незавершенном строительством жилом доме (Определение Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 5-В12-11, Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2012 N 5-В12-10, Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2012 N 46-В11-34, Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2011 N 46-В11-28, Определение Верховного Суда РФ от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34 и т.п.)

Момент перехода компетенции от суда общей юрисдикции к арбитражному суду при банкротстве застройщика определен следующим образом: иски, поданные до момента введения процедур подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции, и не передаются в арбитраж, а иски поданные после введения процедуры банкротства застройщика, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве (Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 27.08.2012 N 44г-239/2012, Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2013 N 4-КГ13-4).

Следует отметить, что в случае, если права застройщика другому лицу были переданы до возбуждения дела о банкротстве и иск гражданина о признании права собственности на квартиру заявлен к должнику или к иному лицу (например, к ТСЖ, достроившему дом), то такой иск подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009 (ООО «СвятоГрад-Инвест», ТСЖ «Пионер»)

Если участник строительства, чье право собственности на жилое помещение или доля в праве общей долевой собственности признаны решением суда общей юрисдикции и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается с заявлением о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, то в таком случае его требование может быть включено в данный реестр только в случае его отказа от такой регистрации (Определение ВАС РФ от 25.06.2012 N ВАС-7586/12 по делу N А55-10763/2010, Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-6756/12 по делу N А45-20841/2010, Определение ВАС РФ от 08.11.2012 N ВАС-14501/10 по делу N А45-9663/2009, Определение ВАС РФ от 11.03.2013 N ВАС-1887/13 по делу N А32-29931/2010, Определение ВАС РФ от 09.01.2013 N ВАС-17187/12 по делу N А45-21735/2011). При этом зарегистрированное за участником строительства право на жилое помещение не входит в конкурсную массу, а участник строительства может предъявить дополнительные денежные требования – о компенсации морального вреда, о возмещении убытков, неустойки и т.п. (Определение ВАС РФ от 25.07.2013 N ВАС-5013/13 по делу N А55-24979/2010).

Обеспечительные меры

Обеспечительные меры – это весьма эффективный инструмент, который позволяет арбитражному управляющему достичь реальной возможности удовлетворения требований участников строительства и иных кредиторов.

Основные угрозы, с которыми сталкиваются арбитражные управляющие в делах о банкротстве застройщиков - это изъятие земель у застройщика, дополнительный «набор» обманутых дольщиков, обременение и отчуждение имущества должника, наращивание кредиторской задолженности, подтверждение ее в судах, формирование фиктивных договоров с «подставными» участниками строительства, изменение местонахождения и реорганизация должника со сменой контролирующих лиц (т.н. «серая ликвидация»).

Меры обеспечения позволяют оперативно, практически немедленно, поставить труднопреодолимый заслон большинству неправомерных действий при банкротстве застройщиков.

Специальные меры обеспечения предусмотрены статьей 201.3 Закона о банкротстве. Это запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Весьма эффективна такая мера обеспечения как арест имущества должника. В этой связи следует отметить, что арбитражная практика уже в процедуре наблюдения допускает арест имущества, отчужденного должником третьим лицам, по сделкам, которые в дальнейших процедурах могут быть оспорены по правилам главы III.1 закона о банкротстве (пункт 30 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)).

Дополнительные действия арбитражного управляющего

В рамках банкротства застройщиков предусмотрены дополнительные действия арбитражного управляющего. Стоит упомянуть некоторые из них.

В рамках дела о банкротстве застройщиков арбитражный управляющий обязан:

опубликовать сведения:

- об определении о принятии заявления о банкротстве застройщика или о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 (п.3 ст.201.1);

- о передаче дела в другой суд (п.4 ст. 201.1).

следует отметить, закон не предусматривает механизма публикации в случае, если арбитражный управляющий не назначен судом. Однако если арбитражный приступил к исполнению обязанностей, он должен произвести публикацию упомянутых сведений.

уведомить:

- всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований или отказа от договора (п.2. ст. 201.4, за счет должника);

- при отсутствии решения собрания участников о передаче объекта или квартир уведомить суд и участников о возможности предъявления в суд денежного требования (ст. 201.13)

привлечь оценщика:

- для определения стоимости переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства согласно ст. 201.5 Закона

вынести вопрос на собрание участников строительства

не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопросы:

- об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта в ЖСК, проинформировать участников по вопросу ЖСК;

- об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме

до вынесения вопроса на собрание подготовить заключение о возможности или невозможности передачи.

Требования дольщиков

Закон о банкротстве позволяет участникам строительства предъявлять два вида требований – требования о передаче жилого помещения или денежные требования. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены. Закон определяет, что погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено только одновременно в отношении обладателей и жилищных, и денежных требований (ст. 201.10, 201.11 Закона).

Пункт 6 статьи 201.1 Закона говорит о том, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, практически, при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику – начиная от предварительных договоров и заканчивая приобретением вклада в складочном капитале коммандитного товарищества. В упомянутом пункте перечислено 8 основных способов участия в строительстве многоквартирных домов. Этот список закон оставил открытым, что предполагает возможность признать участником строительства практически любое лицо, каким либо образом внесшее денежные средства в строительство жилья в многоквартирном доме.

Многие нормы законодательства, ограничивающие действие договоров участия в строительстве трактуются в пользу участников строительства.

Так, например, отсутствие обязательной государственной регистрации договора долевого участия или нарушение правила ч.3 ст.1 214-ФЗ о запрете уступки доли от юридического лица физическому лицу не имеет негативного последствия для участника строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, ЗАО Экспресс), и требования дольщиков признаются судами, хотя суды подтверждают, при незарегистрированном договоре право залога не возникает.

Срок предъявления требований участников строительства - общий, требования рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве. Вместе с тем, с учетом постановления Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33т (Универсалстройинвест), срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим, и гражданином- участником строительства допускается постановка вопроса о восстановлении срока закрытия реестра. Это еще одно исключение, подчеркивающее, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Денежное требование - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Юридически денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностю (незаключенностью). Такая позиция прослеживается из текста статьи 201.5 Закона о банкротстве. Кроме того, денежные требования могут возникнуть при трансформации из требований о передаче жилых помещений, когда передать квартиры или недостроенный дом дольщикам невозможно (статья 201.13 Закона).

Размер убытков в виде реального ущерба согласно статье 201.5 Закона о банкротстве также должен учитываться при определении размера денежного требования и определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных застройщику.

Далее часть статьи является продолжением первой части статьи, опубликованной в журнале «Арбитражный управляющий» № 6 (67) /2013

О соотношении требований участников строительства и судебных актов

В ходе рассмотрения дел о банкротстве часто приходится встречаться с ситуацией, когда участники строительства имеют на руках решения судов общей юрисдикции о признании права собственности на квартиры как доли в незавершенном строительством жилом доме.

Вопрос о возможности признания прав судами общей юрисдикции ранее уже обсуждался, более подробно это можно прочитать в ранее опубликованной статье и Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В банкнотных делах возникает дилемма – включать или не включать требование такого участника строительства в реестр требований.

Ранее сложилась следующая судебная практика: если участник строительства, чье право собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом признаны решением суда общей юрисдикции, независимо от того, зарегистрированы ли они в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, то это означает, что заявитель такого требования заявляет о своем желании получить жилое помещение в порядке, предусмотренном параграфом 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и отказывается от своего признанного судом права в пользу застройщика (Определение ВАС РФ от 25.06.2012 N ВАС-7586/12 по делу N А55-10763/2010, Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-6756/12 по делу N А45-20841/2010, Определение ВАС РФ от 08.11.2012 N ВАС-14501/10 по делу N А45-69663/2009, Определение ВАС РФ от 11.03.2013 N ВАС-1887/13 по делу N А32-29931/2010, Определение ВАС РФ от 09.01.2013 N ВАС-17187/12 по делу N А45-21735/2011, Определение ВАС РФ от 25.07.2013 N ВАС-5013/13 по делу N А55-24979/2010)/

Определением Верховного Суда РФ от 19.09.2014 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 (Москва, ЗАО "Финансовая Корпорация") определена следующая правовая позиция (при использовании необходимо учесть, что это лишь Определение Верховного суда, а не вышестоящие судебные акты): сам по себе факт признания судами общей юрисдикции за кредитором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения, а, следовательно, не препятствует обращению кредитора за удовлетворением своего требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Поэтому можно положительно разрешать вопрос о включении требований в реестры при наличии судебных актов о признании прав собственности за участниками строительства.

О сроках предъявления требований

Практика разрешения вопроса о соблюдении срока на предъявление требований участников строительства, подаваемых в рамках дел о банкротстве застройщиков менялась несколько раз, это подчеркивается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 N 15943/11 (ЗАО Энергостройкомплект).

После опубликования Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14452/12, двухмесячный срок стал исчисляться судом исходя из правовой позиции Президиума - со дня уведомления конкурсным управляющим участников строительства о возможности предъявления ими требований о передаче жилых помещений.

Поэтому, если арбитражный управляющий не обладал информацией о лицах, имеющих право предъявить должнику требования о передаче жилых помещений, и по этой причине не направил им соответствующие уведомления, реестр требований о передаче жилых помещений не может быть признан закрытым вовсе.

Требования о передаче жилых помещений

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В этой связи стоит упомянуть, что многие проекты строительства реализуются с заключением инвестиционных контрактов с властями, из содержания которых органы власти получают долю в виде квартир, но встречное исполнение ограничивается лишь публично-правовыми функциями (подготовка и принятие распорядительных документов, оказанию содействия в согласовании проектной документации; приемка объекта в эксплуатацию; предоставление земельных участков по отдельным договорам аренды и за отдельную плату) без какого-либо имущественного взноса. В таких случаях отсутствует встречное исполнение имущественных обязательств в пользу застройщика в смысле статьи 201.6 Закона о банкротстве, размер уплаченного или переданного застройщику невозможно определить, и в реестр требований о передаче публично-правовому образованию или его органу может быть отказано (дело №А41-50574/12, застройщик МООФ «Содружество»).

Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 N 72.

В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения (ст. 201.7 закона о банкротстве).

1) Сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

2) Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость не переданного имущества, указанная в таком договоре).

3) Сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Частичная оплата договора участником строительства не влечет отказа во включении требования о передаче жилых помещений в реестр, но при этом в реестр вносятся соответствующие сведения (уплаченная и не уплаченная сумма по договору).

На практике возникает вопрос – как быть с участниками строительства, которые не отказываются от имущественных требований, но заявляют денежные требования, или расторгли договоры на жилье, но заявляют требования о передаче жилых помещений.

Этот вопрос отчасти разрешен Постановлениями Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010 (ЗАО «Гагаринец»), и от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 (ЗАО «Экспресс»), которые устанавливают, что право выбора формы учета требования принадлежит участнику строительства.

Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику (даже если договор расторгнут), либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.

В рассматриваемом контексте следует также упомянуть пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно которому, в ходе конкурсного производства в деле о банкротстве подлежат предъявлению требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. Для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Этим пунктом могут воспользоваться инвесторы нежилых помещений, не являющиеся участниками строительства.

Участие в собраниях

Участники строительства имеют право участвовать в двух видах собраний: собраниях кредиторов и собраниях участников строительства.

Компетенция собрания участников строительства – решение вопросов о передаче незавершенного строительством объекта ЖСК или жилых помещений участникам строительства. Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников строительства.

Участники строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, являются конкурсными кредиторами должника, обладающими всеми правами, предусмотренными Законом о банкротстве, в том числе и правом участия в собрании кредиторов должника. Они обладают числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также (с августа 2013 г.) размера убытков в виде реального ущерба (расчет аналогичен денежным требованиям). Эта позиция детально отражена в Определении ВАС РФ от 03.03.2014 N ВАС-1461/14 по делу N А36-396/2010 (ООО «Монолит», Липецкая область). Поэтому, если на собраниях кредиторов голоса участников строительства будут посчитаны исходя из уплаченной суммы, а не размера убытков, могут появиться основания для оспаривания результатов собраний.

Законом (ст.201.5) предусматривается, что стоимость жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Таким образом, возникает вопрос о привлечении оценщика уже в процедуре наблюдения для целей установления размера требований участников строительства.

Удовлетворение требований

Закон предусматривает несколько вариантов погашения требований участников строительства.

Это передача незавершенного строительством дома в ЖСК, передача в завершенном строительством доме квартир, признание права собственности на квартиры, удовлетворение денежных требований.

Сразу следует оговориться, что, поскольку получение жилья обманутыми дольщиками – это задача не только должника и арбитражных управляющих, но и публичная задача властей региона, организационно-правовые схемы взаимодействия, влекущие переход к гражданам прав на жилье, часто отличаются от идеальных схем, заданных законодательством о банкротстве застройщиков.

Рассмотрим более подробно механизмы удовлетворения требований участников строительства.

Передача жилых помещений и недостроенного дома

Выбор одной из двух процедур – передачи незавершенного строительством дома в ЖСК или передачи участникам строительства квартир в построенном доме зависит от того, введен ли в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

Условия передачи прописаны в статьях 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве. Все условия должны быть соблюдены одновременно.

Общим для двух процедур передачи является условие о том, что всем участникам строительства должны быть переданы права на жилые помещения в соответствии с условиями договоров, а жилых помещений в доме должно быть достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестры. С согласия участника строительства возможна передача ему прав на помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Общими для двух процедур являются также следующие финансовые условия:

1) Стоимость передаваемых прав застройщика не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства.

2) Имущества, которое остается у должника после передачи, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.

3) В реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов - не участников строительства, либо указанные кредиторы согласились на передачу.

Несоответствие какому-либо перечисленному условию может быть устранено внесением денежных средств на депозит суда или специальный банковский счет должника. При этом следует учесть следующее:

- Для целей передачи не имеет правового значения, в какой реестр включены требования участника строительства. Удовлетворению подлежат требования всех участников строительства.

- Совокупный размер требований участников строительства будет больше, а следовательно вероятность передачи без обременительных для граждан доплат – выше, если в реестрах учесть размер убытков в виде реального ущерба (ст. 201.5 Закона о банкротстве).

- При расчете стоимости передаваемых прав застройщика можно учесть необходимые обременения, в том числе связанные с достройкой дома, в то время как при исчислении размера убытков участников строительства учитывается стоимость «идеальных» квартир без обременений, которые подлежали бы передаче по договорам при обычном обороте.

- Денежные средства могут вносить не только участники строительства, но и третьи лица, (например, претенденты на нежилые помещения дома), они также могут быть включены в ЖСК.

- Размер средств для внесения в счет погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди рассчитывается с учетом стоимости остающегося у должника после передачи имущества. В любом случае вносимая сумма не может превышать десяти процентов стоимости прав застройщика (п.5 ст. 201.10 Закона).

- Один из способов затянуть процесс передачи для целей консолидации дольщиков и сбора средств – инициировать спор о размере и составе требований кредиторов и текущих требований (п.6 ст. 201.15 Закона), без разрешения которого невозможно определить размер выполнения условий передачи.

- Если залоговый кредитор (например, банк) имеет хотя бы одно денежное или имущественное требование, связанное хотя бы с одной квартирой в доме, как участник строительства, его залоговые требования не учитываются для целей определения финансовых условий передачи и не подлежат погашению в преимущественном порядке при передаче.

- Требования залоговых кредиторов погашаются в размере и в пропорциях, установленных статьей 201.14 Закона о банкротстве

Также Законом о банкротстве установлены условия, характерные для каждой из процедур передачи.

Для передачи объекта незавершенного строительства требуется, чтобы участники строительства приняли решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, а объект незавершенного строительства принадлежал застройщику на праве собственности, а земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства - на праве собственности или на ином имущественном праве.

Иными словами, для передачи недостроенного дома в ЖСК арбитражному управляющему необходимо произвести государственную регистрацию собственности на незавершенный строительством объект, что в некоторых «трудных» случаях возможно произвести посредством признания права собственности в рамках дела о банкротстве (ст. 201.8 Закона).

Исходя из буквального толкования статьи 201.10 Закона о банкротстве, до вынесения судебного определения о передаче объекта незавершенного строительства, регистрация ЖСК как юридического лица не требуется – достаточно принять решение о создании такого ЖСК. Регистрационные процедуры можно производить после вынесения положительного определения суда, регистрация перехода права осуществляется после регистрации ЖСК (п.15 ст. 201.10), а в случае отказа суда в передаче объекта решение о создании ЖСК прекращает свое действие (п.13 ст. 201.10), и регистрационные процедуры не проводятся.

Для передачи жилых помещений в завершенном строительством доме (ст. 201.11 Закона) требуется наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено и отсутствие передаточных актов или иных документов о передаче участникам строительства жилых помещений.

При буквальном исследовании этих условий обнаруживается, что в отличие от передачи незавершенного строительством жилого дома, при передаче квартир в завершенном строительством доме не требуется, чтобы застройщик имел какие-либо права на земельный участок, жилой дом или, даже более того – чтобы разрешение на ввод в эксплуатацию дома было выдано на имя застройщика.

Признание права собственности

Согласно п.8 ст. 201.11 закона о банкротстве арбитражный суд по обращению участника строительства выносит определение о признании права собственности участников строительства на жилые помещения при следующих условиях:

1.Застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

2.Застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Исследуя вопросы применения п.8 статьи 201.11 Закона, следует заострить внимание на нескольких моментах.

Во-первых, это – самый приемлемый для участников строительства исход дела о банкротстве. В отличие от условий передачи жилых помещений, предусмотренных другими пунктами статьи 201.11 Закона, здесь не надо соблюдать обременительные финансовые условия передачи – достаточно предъявить документ о передаче квартиры и потребовать определения суда о признании права собственности.

Во-вторых, при сравнении условий о подписании документов о передаче квартир между застройщиком и дольщиком, напрашивается вывод о пробеле, не урегулированном законом – по какой процедуре передавать жилье в сданном в эксплуатацию доме, если документы о передаче квартир участникам строительства подписаны должником после принятия заявления о признании застройщика банкротом или, более того, в процедурах банкротства? Такая ситуация не подпадает ни под регулирование рассматриваемого п.8 ст. 201.11, ни под условие передачи квартир, установленное пп.2 п.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Прямого ответа закон не дает, однако, как правило, суды удовлетворяют требования о признании прав собственности граждан (Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-17796/12 по делу N А70-4401/2011)

В-третьих особое внимание необходимо обратить на то что передача жилого помещения может быть удостоверена не только передаточным актом, но и иным документом, подтверждающим передачу квартиры. Речь идет о доказательствах фактической передачи жилья и заявления требования фактическим владельцем квартиры.

В этих условиях возникает несколько практических дилемм: как действовать дольщику, если у большинства других дольщиков есть акты и (или) решения районных судов о признании права собственности, а бывшие руководство должника требует серьезных сумм (от 50 до 200 тыс. рублей) за подписание актов «задним числом»; достаточно ли доказательств фактического владения жильём (передачи ключей, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, производства ремонта, вселения, поскольку согласно пункту 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя) или необходима именно подпись должника на документе и т.п.

В настоящее время судебная практика Высшего арбитражного суда по этим вопросам не сформирована, но хотелось бы выразить надежду, что позиция арбитражных управляющих и уполномоченных органов при рассмотрении конкретных споров будет направлена на поддержку признания права собственности за гражданами (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2013 по делу N А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А57-26869/09 и т.п.)

Удовлетворение денежных требований

Удовлетворение денежных требований в соответствии со статьей 201.9 Закона о банкротстве производится в следующей очередности:

1) В первую очередь, производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

После расчетов с кредиторами четвертой очереди производятся расчеты с кредиторами по удовлетворению требований по сделке, признанной недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 и пункта 3 статьи 61.3 закона о банкротстве.

Следует отметить несколько аспектов, касающихся очередности удовлетворения:

1. Требования любых юридических лиц подлежат удовлетворению в четвертую очередь, независимо от того, обладают ли они статусом участника строительства. В первую, вторую и третью очередь производятся расчеты только с гражданами. Это основная особенность закона, подчеркивающая, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

2. Вопрос об очередности расчетов с индивидуальными предпринимателями – участниками строительства, прямо не разрешен, к вопросу можно подойти с двух сторон: с позиции п.3 статьи 23 ГК РФ (к предпринимательской деятельности граждан применяются правила, которые регулируют деятельность юридических лиц) или с общеправовой позиции, что предприниматель – это гражданин, а не юридическое лицо (эта позиция, среди прочего, подтверждается тем, что особенности банкротства предпринимателей содержатся в главе «банкротство гражданина» Закона о банкротстве).

3. Требования по неустойке включаются в 4-ю очередь реестра требований (Определение ВАС РФ от 14.08.2013 N ВАС-10580/13 ООО "Кларисса-Строитель», Определение ВАС РФ от 09.08.2013 N ВАС-9821/13).

4. Начиная с 01.01.2014 г., в третью очередь после удовлетворения денежных требований граждан - участников строительства подлежат удовлетворению требования банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств.(п.1.1 ст. 201.9 Закона).

Удовлетворение залоговых требований

Статья 201.14 закона о банкротстве гласит, что в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

3) Десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований.

4) Оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Двояко может быть рассмотрена формулировка «в случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника» пункта 1 статьи 201.14 Закона. Отсутствие кредиторов означает отсутствие самого залога. Если столь широко толковать норму, то можно сделать смелый вывод - любой объект строительства подлежит реализации исключительно по правилам п.1 ст. 201.14. Что же действительно имел ввиду законодатель, остается предполагать, но речь идет, скорее всего, об одном из трех вариантов – это либо вышеописанный случай, когда любой объект строительства фактически реализуется как залоговый, либо случай, когда залоговые кредиторы не предъявили требований, или их требования погашены, либо случай, когда есть залог в пользу участников строительства, требования которых для целей применения этой статьи, законодатель обособил от требований иных кредиторов. Первый вариант наиболее полно защищает интересы участников строительства.

Также следует учесть, что упомянутая выше процедура, при буквальном толковании, предусмотрена только для случая реализации предмета залога - объекта строительства и земельного участка, принадлежащих застройщику. В отношении иных предметов залога существует неопределенность, до настоящего времени не разрешенная даже на уровнях окружных судов – либо применять общие нормы распределения средств от продажи залогового имущества (ст. 138 Закона о банкротстве), либо применять специальные правила, учитывая отсылочную норму - п.3 ст. 201.9 Закона, которая распространяется на любой залог (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 N 06АП-675/2013 по делу N А73-13788/2012).

Следует напомнить, что обладатели договоров долевого участия на нежилые помещения также обладают правом залога (ст. 12.1-15 Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ), поэтому вопросы о передаче дома на ЖСК или о передаче квартир участникам строительства необходимо разрешать с учетом их интереса как залоговых кредиторов.

Органы власти в помощь дольщикам и управляющим

Какие органы власти в помощь дольщикам и управляющим могут быть задействованы в этом вопросе?

Это, прежде всего, Министерство строительства Российской Федерации, полномочные представители Президента в федеральных округах, специальный уполномоченный орган субъекта федерации, органы местного самоуправления, рабочая группа по защите прав обманутых дольщиков.

Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 N 403 утверждены критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

На основании этого приказа каждый субъект федерации ведет региональный реестр пострадавших граждан и проблемных объектов, реестры ведут органы власти региона, а не местного самоуправления.

Несмотря на то, что конкретных, установленных федеральным законодательством, обязанностей обеспечить пострадавших дольщиков жильем не предусмотрено, После включения в региональный реестр по единым критериям вопрос обеспечения пострадавших граждан ложится на плечи региональных властей.

Тесное взаимодействие арбитражных управляющих застройщика с региональными властями в целях включения граждан в реестр и реализации механизмов решения их проблем на любой стадии банкротства крайне необходимо, поскольку в данном случае к разрешению ситуации могут быть привлечены дополнительные ресурсы и реальная помощь властей.

Механизм решения проблем «обманутых дольщиков» властями включает в себя несколько направлений:

- изыскание средств регионального бюджета с целью направления их на завершение строительства «проблемных» объектов и выделение денежных компенсаций «обманутым дольщикам»;

-поиск соинвесторов для завершения строительства «проблемных» объектов;

-привлечение средств граждан (дольщиков) с целью окончания строительства объекта в случае высокой степени строительной готовности объекта;

-увеличение инвестиционной привлекательности «проблемного» объекта такими механизмами, как снижение или полное исключение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре, оптимизация проектно-сметной документации, изменение площади земельного участка выделенного под строительство объекта, с целью увеличения его инвестиционных показателей, частичный или полный отказ от доли квартир, которые предполагались к передаче в муниципальную или региональную собственность (в случае если это было предусмотрено в инвестиционном соглашении с застройщиком);

- выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в качестве компенсации «обманутым дольщикам»;

-учреждение высшим органом власти субъекта Российской Федерации специализированной некоммерческой организации (фонда) с возложением функций по содействию завершения строительства «проблемных» объектов;

-предоставление во временное пользование (на срок окончания строительства «проблемного» объекта) жилья из резервного жилого фонда.

Хотелось бы отметить, что практически всегда эффективность процедур банкротства застройщиков многократно возрастает, если арбитражные управляющие тесно взаимодействуют с уполномоченными органами власти, ответственными за проблемные объекты строительства и решение проблем пострадавших дольщиков.

Действительно, работа арбитражного управляющего при банкротстве застройщика крайне ответственная – ведь за каждым банкротным делом стоит судьба сотен семей, лично переживающих утрату жилья, порой продавших весь свой скарб и вверивших деньги обманувшим их мошенникам. Арбитражный управляющий в делах о банкротстве застройщика – это последняя надежда каждого дольщика.

Достройке дома и передаче квартир обманутым дольщикам никогда нельзя предпочитать жесткий и неразумный формализм конкурсного производства с продажей жилья с торгов. Судьбы людей не могут находиться на одном уровне с канцелярщиной, прикрываемой общими требованиями закона – ведь право на жилище в Конституции России (статья 40) упомянуто раньше, чем право на судебную защиту.

Дополнительные материалы по банкротству застройщиков

Банкротство застройщика: презентация в формате pdf

Статья о банкротстве застройщиков в соответствии с параграфом 7 главы 9 закона № 210 (2011 год)

Исследование 2012 года о практике применения Закона № 210 о банкротстве застройщиков

Вопросы и ответы по применению Закона № 210 о банкротстве застройщиков

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и банкротство застройщика: нормативное регулирование

Перед банкротством застройщика: Признаём права на квартиры в домах, не завершённых строительством

Ваш вопрос будет первым

Добавить вопрос
Имя:
E-mail
Тема:
BBCode:
Вопрос:
Код:*